23-11-2010 - De koopovereenkomst II onroerend goed/woning

De algemene regels van de koopovereenkomst gelden ook voor de koop van onroerende zaken, maar daar heeft de wetgever extra waarborgen ingebouwd, met name als er sprake is van een consument.
Alle onroerende zaken kunnen alleen via een notariële akte in eigendom worden overgedragen. Als de akte is ingeschreven in het Kadaster ben je (pas) echt eigenaar.

Een eerste waarborg is dat notariële tussenkomst is vereist omdat een notaris de juridisch expert is op dit gebied, alsmede op de rechtsgebieden die hier rechtstreeks mee verbonden zijn zoals erfrecht, huwelijksgoederenrecht en rechtspersonenrecht en vooral niet te vergeten het belastingrecht.
Zo is het bij voorbeeld van essentieel belang dat de verkoper ook bevoegd is om de woning te leveren. Om deze bevoegdheid te achterhalen kan het Kadaster worden geraadpleegd. De koper kan op deze manier nagaan of de verkoper ook daadwerkelijk eigenaar is van de woning. Het Kadaster vermeldt echter niet altijd de juiste eigenaar. Die kan overleden zijn of de eigenaar kan in het verleden in gemeenschap van goederen gehuwd geweest zijn. Dit kan meebrengen dat de voormalige echtgeno(o)t(e) van de eigenaar aan de levering (en eventueel ook de koopovereenkomst) dient mee te werken.
Andere risico's kunnen zijn een eventueel faillissement van de verkoper of de koper, maar denk ook aan bewind of curatele.
Verder zal de notaris nagaan of geen rechten van derden worden geschonden en of er lasten of beperkingen bestaan die aan de koper moeten worden opgelegd. Denk daarbij aan een erfdienstbaarheid of een kwalitatieve verplichting op grond waarvan bijvoorbeeld de buurman bepaalde rechten ten aanzien van het pand heeft, zoals een recht van overpad of overbouwing of dat het pand is aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht dan wel als monument, waardoor de woning niet zomaar ‘verbouwd’ mag worden. Maar denk ook aan bodemverontreiniging, technische keuring, huurrechten en wat er allemaal al niet verder speelt bij de koop van een woning.

Een tweede waarborg is dat een koopovereenkomst ten aanzien van een woning, waarbij de koper niet handelt in het kader van zijn beroep of bedrijf schriftelijk moet worden aangegaan. Nadat hem de getekende koopovereenkomst is overhandigd heeft koper nog drie werkdagen om zich te bedenken en kan hij nog van de koop af.
Deze koopovereenkomst hoeft merkwaardigerwijs niet notarieel, maar kan ook door u zelf in elkaar gezet worden. De filosofie is waarschijnlijk dat de notaris de boel eventueel wel weer zal rechttrekken maar dat kan niet altijd of maar beperkt, want aan datgene wat men in de koopovereenkomst heeft afgesproken dienen beide partijen zich te houden. Daar kan ook een notaris nog maar weinig aan veranderen. Daar komt nog eens bij dat er boetes worden overeengekomen.
Soms worden er verplichtingen aangegaan die men niet kan nakomen en eenvoudig hadden kunnen worden geregeld door het opnemen van ontbindende voorwaarden, zoals bijvoorbeeld voor financiering, maar voor allerlei uiteenlopende voorbehouden.
Deze risico’s worden vermeden indien het opstellen van de koopovereenkomst ook wordt overgelaten aan een specialist, wat de notaris bij uitstek is. Aangezien de notaris toch al in het proces moet worden betrokken zijn de kosten van de extra handelingen gering, want de te verrichten onderzoekingen voor koopovereenkomst en de overdrachtsakte overlappen elkaar voor een substantieel gedeelte.
De notaris is de aangewezen persoon om u te begeleiden bij het opstellen van een koopovereenkomst. Een goed opgestelde koopovereenkomst voorziet in regelingen ter vermijding van de risico’s die zowel verkoper als koper bij de transactie lopen. Ook voor de fiscale aspecten die betrekking hebben op de aan- of verkoop van een woning kunt u informatie inwinnen bij de notaris.